Etapy egzekucji nieruchomości cz.1

Wszczęcie egzekucji z nieruchomości

Egzekucja z nieruchomości wszczynana jest na wniosek wierzyciela – jak większość egzekucji. Egzekucję z nieruchomości musi prowadzić komornik działający przy sądzie, w którego okręgu nieruchomość jest położona nieruchomość – zatem wierzyciel nie ma tu dowolności z wyborem komornika, z jednym zastrzeżeniem jeżeli na obszarze właściwości danego sądu rejonowego, w którego okręgu położona jest nieruchomość działa więcej niż jeden komornik, każdy z tych komorników będzie właściwy do prowadzenia egzekucji z nieruchomości i tu jest dowolność wyboru.

Po wpłynięciu wniosku od wierzyciela komornik wysyła wezwanie do dłużnika, aby ten zapłacił dług w ciągu 2 tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania nieruchomości. Komornik doręcza dłużnikowi także zawiadomienie o wszczęciu egzekucji, z podaniem treści tytułu wykonawczego i wymienieniem sposobu egzekucji. Po otrzymaniu tego typu zawiadomienia należy przyjąć taktykę która pomoże z ewentualnym  uniknięciu egzekucji. O wszczęciu egzekucji komornik zawiadamia także sąd, przy którym działa.

Wraz z wezwaniem dłużnika do zapłaty komornik przesyła do sądu prowadzącego księgę wieczystą dla nieruchomości wniosek o dokonanie w tej księdze wpisu o wszczęciu egzekucji.

Tu należy wskazać, iż uczestnikami postępowania egzekucyjnego są nie tylko  wierzyciel i dłużnik, ale również osoby, którym przysługują prawa rzeczowe ograniczone (np. hipoteka, służebność, użytkowanie) lub roszczenia albo prawa osobiste zabezpieczone na nieruchomości (np. prawo dożywocia, prawo pierwokupu, prawo odkupu). Jeżeli przedmiotem egzekucji jest użytkowanie wieczyste, to uczestnikiem postępowania będzie także organ, który zawarł z dłużnikiem umowę o użytkowanie wieczyste. Tym osobą są również wysyłane stosowne zawiadomienia.

Skutki zajęcia nieruchomości

Zajęcie obejmuje nieruchomość oraz to wszystko, co według przepisów prawa rzeczowego stanowi przedmiot obciążenia hipoteką. Generalnie rzecz ujmując są to przynależności i części składowe nieruchomości np. umowy związane z nieruchomością.

Zajęcie nieruchomości przez komornika ma daleko idąc skutki, tracimy praktycznie możliwość rozporządzeniem i obciążaniem nieruchomości:

  1. rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne. Jeśli podczas egzekucji ktoś nabędzie zajęta nieruchomość to on staje się dłużnikiem i wstępuje w postępowanie egzekucyjne. Rozporządzenie nieruchomością są wszelkie zmiany w stanie prawnym nieruchomości powstałe na skutek czynności prawnych dokonanych przez dłużnika-właściciela nieruchomości. Będzie to więc przeniesienie własności nieruchomości, ale także obciążenie nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi lub prawami osobistymi zabezpieczonymi na nieruchomości.; oddanie zajętej nieruchomości w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę jest bezskuteczne wobec nabywcy nieruchomości w egzekucji.
  2. obciążenie nieruchomości przez dłużnika po jej zajęciu oraz rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym jest nieważne. W razie wpisania hipoteki przymusowej po zajęciu nieruchomości zabezpieczona nią wierzytelność nie korzysta z pierwszeństwa zaspokojenia przewidzianego dla należności zabezpieczonych hipotecznie;

Najważniejsze dla dłużnika jest, iż zajętą nieruchomość pozostawia się w zarządzie dłużnika, do którego stosuje się wówczas przepisy o zarządcy. Zatem nadal możemy zostać w nieruchomości i w niej mieszkać i swobodnie ją użytkować.

Opis i oszacowanie nieruchomości

Jeśli nie spłacimy długu to, komornik na wniosek wierzyciela dokonuje opisu i oszacowania zajętej nieruchomości. Niezbędne będzie złożenie przez wierzyciela wniosku o dokonanie opisu i oszacowania. Wierzyciel może złożyć wniosek o dokonanie opisu i oszacowania już w składanym wniosku egzekucyjnym. O terminie opisu i oszacowania komornik zawiadamia znanych mu uczestników postępowania. Komornik stosowne zawiadomienia musi dokonać nie później niż 2 tygodnie przed rozpoczęciem opisu.

Oszacowania nieruchomości dokonuje powołany przez komornika biegły uprawniony w tym zakresie. W oszacowaniu należy podać osobno wartość nieruchomości, budowli i innych urządzeń, przynależności i pożytków oraz osobno wartość całości, W opinii wskazana jest ponadto metodę badawczą. Czas sporządzenia opisu w warunkach Polskich jest dość długi, na warunki warszawskie to około 3 miesiące lub nawet dłużej. Art. 947 k.p.c. stanowi co powinien zawierać protokół opisu i oszacowania. Kosztem takiego oszacowania obarczany jest dłużnik. Jednakże najczęściej to wierzyciel zostanie wezwany przez komornika o wpłacenie zaliczki na poczet biegłego. Oczywiście dłużnik jak i wierzyciel mogą być obecni przy czynności związanych z opisem i oszacowaniem.

 

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.